Nel corso delle ultime settimane, mi è capitato di affrontare con alcuni clienti il tema dell'investimento immobiliare. Sarà perchè oltre il 70% degli italiani è proprietario di almeno un'abitazione che, quando si parla di investimenti, uno dei bias che più affligge gli italiani è quello secondo cui "il mattone" è un investimento sicuro e che garantisce sempre buoni ritorni.

Per motivi professionali, ho avuto modo di leggere oggi un'indagine di Immobiliare.it Insights, la proptech company del gruppo Immobiliare, sull'andamento dei prezzi dei bilocali in Italia dal 2016 ad oggi, un arco temporale di 8 anni considerato medio-lungo quando si tratta di investimenti. Lo studio tiene conto di quasi tutti i costi (tasse, manutenzione etc.) di cui spesso i proprietari si dimenticano nello stimare i rendimenti reali. Ecco i risultati:

nel periodo considerato, il valore di un bilocale - il bilocale è il taglio preferito da chi compra per investire e otto anni è la durata di un contratto libero di locazione - è cresciuto del 57% a Milano, in particolare nei quartieri di Pasteur-Rovereto (+80%), Maggiolina-Istria (+75.3%) e Corvetto-Rogoredo (+72.8%). Il rendimento netto annualizzato per il capoluogo meneghino è stato di circa il 5.62%. Seguono Bologna +44.5%, Verona con una rivalutazione del +41%. Restano giù dal podio Firenze con +18%, Bari con +5.6%, Torino con +5.1%, Venezia con una crescita del +4.8%, Napoli con +1.3%.

In controtendenza tante altre città italiane che hanno registrato prezzi in discesa, come Roma dove il valore medio di un bilocale è passato dai 3.460 euro di 8 anni fa ai 3.346 di oggi, con un decremento in termini di valore del 3,3%, Palermo -4%, Catania che perde il 12.3% e Genova con -19%.

Naturalmente si tratta di dati statistici pertanto, anche nei centri dove i valori sono tendenzialmente diminuiti, si registrano situazioni in cui i prezzi sono saliti; mentre, però, nel capoluogo lombardo a crescere in maniera più rilevante è la periferia, soprattutto le aree che beneficiano della presenza di mezzi pubblici veloci ed efficienti, a Roma come a Napoli e in altre città italiane acquisiscono valore gli immobili posti in contesti già di pregio.

Nulla di nuovo, quindi, rispetto a quanto confermato da tanti altri studi - Nomisma, Truenumbers, Tecnocasa - secondo cui in Italia, nell'ultimo decennio, i prezzi degli immobili esistenti è stato costantemente in calo o ha recuperato i valori dei massimi del 2012, salvo le eccezioni citate. Del resto, come sostengo quando si discute dell'immobiliare come investimento, le percentuali di possesso di immobili degli italiani, l'eccesso di offerta incrociati con la crisi demografica italiana e la precarietà dei giovani non possono che restituirci questi risultati.

Diverso è stato il risultato per gli immobili di nuova costruzione per i quali, negli ultimi dieci anni, l’aumento dei prezzi è stato di ben il 16,41%, comunque sotto il livello dell’inflazione.

Essendo l'investimento in immobili un investimento rischioso - volatilità dei prezzi, illiquidità elevata, rischi di credito in caso di locazione, costi di manutenzione ordinaria e straordinaria ecc -per curiosità, ho pensato di confrontare questi risultati con quelli di un investimento finanziario altrettanto rischioso come quello sul mercato azionario considerando lo stesso orizzonte temporale, ossia dal 2016 ad oggi. Ecco i risultati degli indici azionari italiano, europeo e americano:

• FTSE Mib 🇮🇹 +56,24%
• Euro Stoxx 50 🇪🇺 +47.78%
• S&P 500 🇺🇸 +174,11%

Nonostante negli ultimi 8 anni il mercato immobiliare sia stato favorito da tassi di interesse negativi che hanno spinto gli interessi sui mutui su valori prossimi all'1% mentre i mercati azionari hanno dovuto affrontare guerre, una pandemia, un periodo di iperinflazione, guerre commerciali, si può concludere che l'investimento azionario diversificato (non il singolo titolo, quindi) remunera molto più di quello immobiliare e senza grosse scocciature se non quella di tenere a bada l'emotività nei momenti di volatilità.